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楼市供需各方已进入市场观望阶段,深圳房地产市场将进入深度调整期

发布日期:2016-10-26 15:17来源:汇投网

汇投网10月26日讯-日前,一份名为《深圳楼市新政后市场形势变化分析》的报告,在深圳地产圈引起热议,昨日经记者致电确认,该报告出自深圳市房地产研究中心主任王锋之手。王锋在报告中指出,尽管新政之后市场成交量环比有所增长,但市场价格明显回落,新政威力逐步显现。楼市供需各方已进入市场观望阶段,深圳房地产市场将进入深度调整期。

深圳调控效果全国最明显

10月4日“深八条”出台至今已有三周。该报告指出,新政之后,深圳价格涨幅已经得到明显的遏制。王锋给出了两个依据,截至10月18日,深圳市月住宅均价为53726元/平方米,低于9月份61600元/平方米的均价水平。此外,根据国家统计局10月21日发布的70个大中城市房价指数,深圳10月上半月新房价格环比下降0.3%,房价涨幅不仅已经低于北上广三大一线城市,甚至在全国15个一线和二线热点城市中倒数第一,调控效果最为明显。

新房价格急剧回落,与新盘的供应量、访客量和成交量大幅下降息息相关。根据深圳中原研究中心的监测,10月以来至23日,深圳仅山语海一个新盘入市,加推项目也仅有宇宏健康花城和恒地悦山湖,供应量远远低于前期。按照深圳市房地产研究中心的统计,新政之后开盘的这部分新盘,开盘价相比预售备案价降低10 %,而去化率也仅50%- 60%,低于此前的70%-80%。

不仅是新房,更能反映深圳市场的二手房房价也开始初现回落端倪。在王锋提供的样本数据中,新政两周内,深圳近7成业主报价出现下调。其中,下调幅度在1%-5%区间段的房源占比为47.5%,下调幅度在5%-10%区间段的房源占比为24.9%。

而在深圳中原研究中心发布的最新周报信息中,代表市场价格预期的两个指数———中原经理指数和中原报价指数,在“深八条”出台之后一直处于荣枯线以下。其中,中原经理指数在上周(10月17- 23日)再次降至36.1%,不仅跌破50%荣枯线,也连续下跌了三周,目前的指数已经跌至年度最低位。中原报价指数虽然环比上涨0.3%至22%,但同比下跌18.4%。

“之前的‘3·25’楼市新政是比较适度、比较温和的调控,而这一轮调整来自中央层面,不把泡沫和杠杆打下去誓不罢休,这对整个深圳的市场预期冲击较大。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉南都记者,之前深圳房价的高涨保护了部分投资需求和资产配置需求,投资客的成交占比较高。“不过这段时间,随着全国性调控政策的密集出台,国家对于控制楼市泡沫、高杠杆以及抑制系统性风险的调控决心愈发凸显。这部分投资需求非常敏感,对于市场预期下跌促使观望情绪开始蔓延。”李宇嘉强调,虽然“深八条”明确保护首置刚需,但整体楼市的回落以及市场预期的扭转,也促使刚需的观望心理渐浓。

深圳楼市将进入深度调整期

开发商的观望情绪也在加重。深圳中原研究中心指出,10月至今仅卓越前海壹号一个项目取得预售,共有401套商务公寓获批。

也正因此,此前库存消化周期一直处于6-7个月的紧张的供求关系终于有了缓解的机会。按照王锋提供的库存数据,截至10月18日,全市商品住宅库存为418.58万平方米,按最近一年月均销售面积来计算,库存消化周期为10个月,处于9-18个月的合理区间。

“在房价持续高位的压力下,在‘深八条’抑制楼市泡沫的积极作用下,楼市供需各方已进入市场观望阶段。”王锋判断,未来深圳房地产市场将进入深度调整期。

当支撑楼市“高烧”的杠杆被进一步打压,业界开始有观点认为,趋利的资金将出现流动性变化。在李宇嘉看来,资金还在等待机会点,并不会直接掉头进入股市或债券市场。但如果将目光放至长期,资金流入资本市场的概率还是比较大。


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